Tema que normalmente é debatido nas assembleias condominiais é aquele que diz respeito à prestação de contas por parte do síndico, obrigação que deve ser cumprida por este anualmente, conforme dispõe o art. 1.350 do Código Civil.

Sobre a ação de prestação de contas é valido transcrever a lição de Humberto Theodoro Júnior, em seu livro Curso de Direito Processual Civil – Procedimentos especiais – vol. III, Rio de Janeiro: Forense, 2013, p. 81:

Consiste a prestação de contas no relacionamento e na documentação comprobatória de todas as receitas e de todas as despesas referentes a uma administração de bens, valores ou interesses de outrem, realizada por força de relação jurídica emergente da lei ou do contrato.”

Sabe-se que no âmbito extrajudicial compete ao síndico promover a prestação de contas à assembleia dos condôminos, inteligência do art. 1.348, VIII, do Código Civil e art. 22, §1º, “f”, da Lei nº 4.591/64. Entretanto, caso as contas não sejam prestadas regularmente à sociedade condominial, se torna necessário o manejo de uma ação judicial para isso ocorra. Pergunta-se, então, quem é o legitimado ativo numa ação de prestação de contas?


Estabelece o art. 914 do Código de Processo Civil:


Art. 914. A ação de prestação de contas competirá a quem tiver:
I - o direito de exigi-las;
II - a obrigação de prestá-las.

Assim, levando em conta as normas dos artigos 1.348, VIII, do Código Civil e art. 22, §1º, “f”, da Lei nº 4.591/64, pode-se concluir que o condômino, isoladamente, não possui legitimidade para propor uma ação de prestação de contas, já que de acordo com a legislação que regula a matéria o síndico possui a obrigação de prestar contas à assembleia dos condôminos, e não a cada um dos condôminos separadamente.
Esse também e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. CARÊNCIA DA AÇÃO. CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. ART. 22, §1º, "f", DA LEI nº 4.591/1964. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. DOCUMENTOS APRESENTADOS EXTRAJUDICIALMENTE.
1. O condômino, isoladamente, não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas, pois a obrigação do síndico é de prestar contas à assembleia, nos termos do art. 22, §1º, "f", da Lei nº 4.591/1964.
2. Faltará interesse de agir ao condômino quando as contas já tiverem sido prestadas extrajudicialmente, porque, em tal hipótese, a ação judicial não terá utilidade.
3. Recurso especial provido.
(REsp 1046652/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/09/2014, DJe 30/09/2014)

Caso não ocorra a regular prestação de contas anualmente, cabe a 1/4 (um quarto) dos condôminos convocar assembleias para a prática do ato pelo síndico, conforme dispõe o art. 1.350, §1º, do Código Civil. Somente se não acontecer a reunião da assembleia, poderá qualquer condômino pleitear no judiciário a realização de nova assembleia para que ocorra a prestação de contas, nos termos do art. 1.350, §2º do Código Civil.

Vale lembrar, por fim, que o art. 1.349 do Código Civil esclarece que a assembleia de condôminos poderá, pelo voto da maioria absoluta dos seus membros, destituir o síndico que não prestar contas. Ato extremo, mas necessário em algumas hipóteses, pois o interesse da coletividade deve prevalecer em relação ao interesse de condômino determinado.

*Escrito por Fabio Sagot
Advogado Bahia Salvador Itapuã Piatã