A inadimplência é um dos maiores
problemas enfrentados por síndicos e administradores de condomínios,
sejam eles residenciais ou comerciais. O fato é que o(s)
condômino(s) inadimplente(s) com as suas cotas mensais termina(m)
por sobrecarregar todo o orçamento do condomínio e, por
consequência, os demais condôminos que estão em dias com as suas
obrigações.
O síndico e o corpo administrativo do
condomínio precisam, sempre que possível, buscar soluções para
evitar o aumento (e continuidade) da inadimplência, seja por meio de
palestras educativas nas assembleias condominiais, ou através da
entrega de cartilhas explicativas que abordem claramente os problemas
causados pelo atraso no pagamento das taxas de condomínio
(ordinárias ou extraordinárias), ou ainda por meio de conversas
francas e diretas com os próprios condôminos inadimplentes.
Entretanto, mesmo adotando todas essas
medidas alguns síndicos/administradores não conseguem diminuir a
taxa de inadimplência do condomínio. Daí surge a necessidade de o
condomínio ajuizar a competente ação de cobrança de cotas
condominiais, que de acordo com o art. 275, II, “b” do Código de
Processo Civil, será uma ação que observará o procedimento
sumário.
Vale ressaltar que o Novo Código de
Processo Civil (Lei nº 13.105 de 16 de Março de 2015), em seu art.
784, inciso VIII, prevê que o crédito documentalmente comprovado
decorrente de taxas e despesas de condomínio será considerado
título executivo extrajudicial. Assim, a partir da entrada em vigor
do novo código poderão os condomínios promover diretamente uma
ação de execução para a cobrança das cotas condominiais em
atraso, não precisando mais manejar inicialmente uma ação de
conhecimento para a obtenção de um título executivo judicial.
No estado da Bahia, essa tarefa pode
ser mais fácil para os condomínios residenciais, pois podem optar
por ajuizar a ação tanto nos Juizados Especiais, como nas Varas
Cíveis (da Justiça Comum). Situação diferente ocorre com os
condomínios comerciais ou empresariais que, de acordo com o
entendimento predominante dos Juízes do Tribunal de Justiça do
Estado da Bahia, apenas podem propor as suas ações de cobrança de
taxas em atraso nas Varas Cíveis.
Tal entendimento dos Magistrados
decorre da: (i)
interpretação do Enunciado nº 09 do FONAJE, assim redigido: “O
condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial,
nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo
Civil.”; (ii)
aplicação do disposto no art.
23 do Regimento Interno dos Juizados Especiais do Estado da Bahia que
dispõe: “Somente
as pessoas físicas capazes e as microempresas definidas em lei,
poderão ser admitidas a propor ação perante os Juizados Especiais,
faculdade extensiva aos condomínios de unidades residenciais, na
forma do art. 8º da Lei Estadual nº 7.033/97”.
Nesse sentido são as seguintes
decisões:
RECURSO
INOMINADO. JUIZADO DE CAUSAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS
CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA EM RAZÃO DA
PESSOA. ENUNCIADO 9, DO FONAJE. VEDAÇÃO DO CONDOMÍNIO COMERCIAL
PROPOR AÇÃO NO JUIZADO ESPECIAL, NA HIPÓTESE DO ARTIGO 275, INCISO
II, ITEM B DO CPC. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO IMPROVIDO.
(TJBA,
PROCESSO Nº 0044737-22.2013.8.05.0001, 4ª TURMA RECURSAL DOS
JUIZADOS ESPECIAIS, RELATORA: JUÍZA KARLA KRISTIANY MORENO
GREGORUTTI, DATA DE JULGAMENTO: 24.08.2015)
---
RECURSO
INOMINADO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO NÃO
RESIDENCIAL. SHOPPING CENTER. ILEGITIMIDADE ATIVA PARA PROPOR AÇÃO
EM SEDE DE JUIZADOS ESPECIAIS. ENUNCIADO Nº 09 DO FONAJE. ART. 24 DO
REGIMENTO INTERNO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. ENTENDIMENTO
JURISPRUDENCIAL DOMINANTE. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE
MÉRITO. ART. 51, IV, DA LEI 9.099/95. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO.
(TJBA,
PROCESSO Nº 0002816-87.2014.8.05.0150, 1ª TURMA RECURSAL DOS
JUIZADOS ESPECIAIS, RELATORA: JUÍZA MARIA LÚCIA COELHO MATOS, DATA
DE JULGAMENTO: 05.08.2015)
---
RECURSO
INOMINADO. CONDOMINIO COMERCIAL NO PÓLO ATIVO DA RELAÇÃO
PROCESSUAL. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. ENUNCIADO 09 DO FONAJE.
RECURSO
NÃO CONHECIDO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM APRECIAÇÃO DO MÉRITO.
(TJBA,
RECURSO INOMINADO Nº 0191137-73.2011.8.05.0001, 2ª TURMA RECURSAL
DOS JUIZADOS ESPECIAIS, JUIZA RELATORA: CÉLIA MARIA CARDOZO DOS REIS
QUEIROZ, DATA DE JULGAMENTO: 20.11.2014)
Entretanto, outro ponto também deve
ser levado em consideração quando se fala em ação de cobrança de
taxas condominiais, que é aquele relacionado à prescrição da
pretensão de cobrança de tais valores.
De
acordo com o art. 206, §5º, I, do Código Civil, prescreve em cinco
anos “a
pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de
instrumento público ou particular”.
Diante disso, o Superior Tribunal de Justiça passou a entender que a
ação de cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos,
senão vejamos:
AGRAVO
REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS
CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. PRECEDENTES DA CORTE.
PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DO ATUAL CÓDIGO CIVIL.
APLICAÇÃO DA REGRA DE TRANSIÇÃO DO ART. 2.028.
1.
O prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança de taxas
condominiais é de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do
Código Civil.
2.
Quando ainda não transcorrida a metade do prazo prescricional
previsto no código anterior, aplica-se o prazo reduzido pelo Código
Civil de 2002, contado a partir da vigência do código atual, ou
seja, 11.1.2003.
3.
Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg
nos EDcl no AREsp 745.276/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
QUARTA TURMA, julgado em 22/09/2015, DJe 01/10/2015)
---
CIVIL
E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PRAZO PRESCRICIONAL DE CINCO
ANOS. DECISÃO MANTIDA.
1.
Consoante entendimento consolidado nesta Corte, o prazo prescricional
aplicável à pretensão de cobrança de taxas condominiais, na
vigência do atual Código Civil, é de cinco anos, nos termos do
art. 206, § 5º, I, por se tratar de dívida e constante de
instrumento particular.
2.
Agravo regimental improvido.
(AgRg
no AREsp 643.653/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA
TURMA, julgado em 20/08/2015, DJe 27/08/2015)
As
Turmas Recursais do TJBA têm decidido da mesma forma:
RECURSO
INOMINADO. CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. COMPROVAÇÃO DO
DÉBITO. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ.
REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA QUE CONSIDEROU A PRESCRIÇÃO DE 10
(DEZ). PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.
(TJBA,
PROCESSO Nº 0058601-93.2014.8.05.0001, 3ª TURMA RECURSAL DOS
JUIZADOS ESPECIAIS, REALATOR: JUIZ MARCELO SILVA BRITTO, DATA DE
JULGAMENTO: 07.10.2015)
---
RECURSO
INOMINADO. PRELIMINAR DE NULIDADE DE CITAÇÃO
REJEITADA. AÇÃO DE COBRANÇA. REVELIA. CONDOMÍNIO E TAXAS NÃO
ADIMPLIDAS. APLICADA PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. MATÉRIA DE ORDEM
PÚBLICA. RECURSO CONHECIDO IMPROVIDO.
(TJBA,
PROCESSO Nº 0056658-41.2014.8.05.0001, 4ª TURMA RECURSAL DOS
JUIZADOS ESPECIAIS, RELATORA: JUÍZA IVANA CARVALHO SILVA FERNANDES,
DATA DE JULGAMENTO: 21.09.2015)
---
RECURSO
INOMINADO. AÇÃO
DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE EXTINÇÃO COM
JULGAMENTO DO MÉRITO. VIGÊNCIA DO ATUAL CÓDIGO CIVIL. PRAZO
PRESCRICIONAL APLICÁVEL À PRETENSÃO DE COBRANÇA DE TAXAS
CONDOMINIAIS DE CINCO ANOS, NOS TERMOS DO ART. 206, § 5º, I DO CC.
SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJBA,
PROCESSO Nº 0004509-34.2015.8.05.0001, 3ª TURMA RECURSAL DOS
JUIZADOS ESPECIAIS, RELATORA: JUÍZA LEONIDES BISPO DOS SANTOS SILVA,
DATA DE JULGAMENTO: 30.07.2015)
Diante de tais constatações, podemos
chegar a algumas conclusões. A primeira é que a inadimplência é
um grave problema nos condomínios edilícios (residenciais ou
comerciais) e que deve ser combatido eficazmente, caso contrário
torna-se muito difícil a sua eliminação.
A segunda é que o condomínio
comercial/empresarial não pode perder tempo com a propositura de
ações nos Juizados Especiais de Causas Comuns, pelo menos perante o
TJBA, pois o entendimento é contrário à tramitação de tais ações
na justiça especializada, consoante fora visto acima.
A terceira conclusão é que o tempo,
nesse aspecto em particular, é inimigo do síndico e da
administração, pois não podem os mesmos retardarem o ajuizamento
das necessárias ações para cobrança dos valores devidos ao
condomínio, pois o prazo prescricional é de cinco anos conforme têm
decidido reiteradamente os tribunais.
*Escrito por Fabio Sagot
Advogado Bahia Salvador Itapuã Piatã
