A inadimplência é um dos maiores problemas enfrentados por síndicos e administradores de condomínios, sejam eles residenciais ou comerciais. O fato é que o(s) condômino(s) inadimplente(s) com as suas cotas mensais termina(m) por sobrecarregar todo o orçamento do condomínio e, por consequência, os demais condôminos que estão em dias com as suas obrigações.

O síndico e o corpo administrativo do condomínio precisam, sempre que possível, buscar soluções para evitar o aumento (e continuidade) da inadimplência, seja por meio de palestras educativas nas assembleias condominiais, ou através da entrega de cartilhas explicativas que abordem claramente os problemas causados pelo atraso no pagamento das taxas de condomínio (ordinárias ou extraordinárias), ou ainda por meio de conversas francas e diretas com os próprios condôminos inadimplentes.

Entretanto, mesmo adotando todas essas medidas alguns síndicos/administradores não conseguem diminuir a taxa de inadimplência do condomínio. Daí surge a necessidade de o condomínio ajuizar a competente ação de cobrança de cotas condominiais, que de acordo com o art. 275, II, “b” do Código de Processo Civil, será uma ação que observará o procedimento sumário.


Vale ressaltar que o Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105 de 16 de Março de 2015), em seu art. 784, inciso VIII, prevê que o crédito documentalmente comprovado decorrente de taxas e despesas de condomínio será considerado título executivo extrajudicial. Assim, a partir da entrada em vigor do novo código poderão os condomínios promover diretamente uma ação de execução para a cobrança das cotas condominiais em atraso, não precisando mais manejar inicialmente uma ação de conhecimento para a obtenção de um título executivo judicial.

No estado da Bahia, essa tarefa pode ser mais fácil para os condomínios residenciais, pois podem optar por ajuizar a ação tanto nos Juizados Especiais, como nas Varas Cíveis (da Justiça Comum). Situação diferente ocorre com os condomínios comerciais ou empresariais que, de acordo com o entendimento predominante dos Juízes do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, apenas podem propor as suas ações de cobrança de taxas em atraso nas Varas Cíveis.

Tal entendimento dos Magistrados decorre da: (i) interpretação do Enunciado nº 09 do FONAJE, assim redigido: “O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil.”; (ii) aplicação do disposto no art. 23 do Regimento Interno dos Juizados Especiais do Estado da Bahia que dispõe: “Somente as pessoas físicas capazes e as microempresas definidas em lei, poderão ser admitidas a propor ação perante os Juizados Especiais, faculdade extensiva aos condomínios de unidades residenciais, na forma do art. 8º da Lei Estadual nº 7.033/97”.

Nesse sentido são as seguintes decisões:

RECURSO INOMINADO. JUIZADO DE CAUSAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA EM RAZÃO DA PESSOA. ENUNCIADO 9, DO FONAJE. VEDAÇÃO DO CONDOMÍNIO COMERCIAL PROPOR AÇÃO NO JUIZADO ESPECIAL, NA HIPÓTESE DO ARTIGO 275, INCISO II, ITEM B DO CPC. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO IMPROVIDO.

(TJBA, PROCESSO Nº 0044737-22.2013.8.05.0001, 4ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS, RELATORA: JUÍZA KARLA KRISTIANY MORENO GREGORUTTI, DATA DE JULGAMENTO: 24.08.2015)
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RECURSO INOMINADO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO NÃO RESIDENCIAL. SHOPPING CENTER. ILEGITIMIDADE ATIVA PARA PROPOR AÇÃO EM SEDE DE JUIZADOS ESPECIAIS. ENUNCIADO Nº 09 DO FONAJE. ART. 24 DO REGIMENTO INTERNO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DOMINANTE. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. ART. 51, IV, DA LEI 9.099/95. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

(TJBA, PROCESSO Nº 0002816-87.2014.8.05.0150, 1ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS, RELATORA: JUÍZA MARIA LÚCIA COELHO MATOS, DATA DE JULGAMENTO: 05.08.2015)
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RECURSO INOMINADO. CONDOMINIO COMERCIAL NO PÓLO ATIVO DA RELAÇÃO PROCESSUAL. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. ENUNCIADO 09 DO FONAJE. RECURSO NÃO CONHECIDO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM APRECIAÇÃO DO MÉRITO.

(TJBA, RECURSO INOMINADO Nº 0191137-73.2011.8.05.0001, 2ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS, JUIZA RELATORA: CÉLIA MARIA CARDOZO DOS REIS QUEIROZ, DATA DE JULGAMENTO: 20.11.2014)

Entretanto, outro ponto também deve ser levado em consideração quando se fala em ação de cobrança de taxas condominiais, que é aquele relacionado à prescrição da pretensão de cobrança de tais valores.

De acordo com o art. 206, §5º, I, do Código Civil, prescreve em cinco anos “a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”. Diante disso, o Superior Tribunal de Justiça passou a entender que a ação de cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, senão vejamos:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. PRECEDENTES DA CORTE. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DO ATUAL CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO DA REGRA DE TRANSIÇÃO DO ART. 2.028.
1. O prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança de taxas condominiais é de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do Código Civil.
2. Quando ainda não transcorrida a metade do prazo prescricional previsto no código anterior, aplica-se o prazo reduzido pelo Código Civil de 2002, contado a partir da vigência do código atual, ou seja, 11.1.2003.
3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg nos EDcl no AREsp 745.276/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 22/09/2015, DJe 01/10/2015)
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CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PRAZO PRESCRICIONAL DE CINCO ANOS. DECISÃO MANTIDA.
1. Consoante entendimento consolidado nesta Corte, o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança de taxas condominiais, na vigência do atual Código Civil, é de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, por se tratar de dívida e constante de instrumento particular.
2. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 643.653/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 20/08/2015, DJe 27/08/2015)

As Turmas Recursais do TJBA têm decidido da mesma forma:

RECURSO INOMINADO. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. COMPROVAÇÃO DO DÉBITO. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA QUE CONSIDEROU A PRESCRIÇÃO DE 10 (DEZ). PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

(TJBA, PROCESSO Nº 0058601-93.2014.8.05.0001, 3ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS, REALATOR: JUIZ MARCELO SILVA BRITTO, DATA DE JULGAMENTO: 07.10.2015)
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RECURSO INOMINADO. PRELIMINAR DE NULIDADE DE CITAÇÃO REJEITADA. AÇÃO DE COBRANÇA. REVELIA. CONDOMÍNIO E TAXAS NÃO ADIMPLIDAS. APLICADA PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. RECURSO CONHECIDO IMPROVIDO.

(TJBA, PROCESSO Nº 0056658-41.2014.8.05.0001, 4ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS, RELATORA: JUÍZA IVANA CARVALHO SILVA FERNANDES, DATA DE JULGAMENTO: 21.09.2015)
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RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE EXTINÇÃO COM JULGAMENTO DO MÉRITO. VIGÊNCIA DO ATUAL CÓDIGO CIVIL. PRAZO PRESCRICIONAL APLICÁVEL À PRETENSÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS DE CINCO ANOS, NOS TERMOS DO ART. 206, § 5º, I DO CC. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

(TJBA, PROCESSO Nº 0004509-34.2015.8.05.0001, 3ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS, RELATORA: JUÍZA LEONIDES BISPO DOS SANTOS SILVA, DATA DE JULGAMENTO: 30.07.2015)

Diante de tais constatações, podemos chegar a algumas conclusões. A primeira é que a inadimplência é um grave problema nos condomínios edilícios (residenciais ou comerciais) e que deve ser combatido eficazmente, caso contrário torna-se muito difícil a sua eliminação.

A segunda é que o condomínio comercial/empresarial não pode perder tempo com a propositura de ações nos Juizados Especiais de Causas Comuns, pelo menos perante o TJBA, pois o entendimento é contrário à tramitação de tais ações na justiça especializada, consoante fora visto acima.

A terceira conclusão é que o tempo, nesse aspecto em particular, é inimigo do síndico e da administração, pois não podem os mesmos retardarem o ajuizamento das necessárias ações para cobrança dos valores devidos ao condomínio, pois o prazo prescricional é de cinco anos conforme têm decidido reiteradamente os tribunais.

*Escrito por Fabio Sagot
Advogado Bahia Salvador Itapuã Piatã