Questão de suma importância para os síndicos (e moradores) dos condomínios edilícios diz respeito à possibilidade de um condômino alterar a fachada externa de sua unidade. Esse é um problema que existe na grande maioria dos edifícios, seja por falta de informação quanto ao conteúdo da legislação que regulamenta a matéria, ou ainda, por vezes, por total falta de respeito do condômino para com as normas legais e institucionais.

O Código Civil Brasileiro proíbe expressamente a alteração de fachadas externas pela vontade individual do condômino, conforme se verifica no seu art. 1.336, inciso III, senão vejamos:

Art. 1.336. São deveres do condômino:
(…)
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
(...)

Por sua vez, a Lei nº 4.591/64 (dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), impõe proibição idêntica no seu art. 10, incisos I e II:


Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I – alterar a forma externa da fachada;
II – decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
(...)

Normas dessa natureza normalmente se encontram presentes nas convenções de condomínios, sejam eles residenciais ou comerciais.

Assim, caso o condômino modifique a fachada externa do edifício, deve o próprio desfazer a obra às suas expensas, inteligência do §2º do art. 1.336 do Código Civil c/c §1º do art. 10 da Lei n. 4.591/64, além de ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção e/ou no regimento interno do condomínio. Caso não haja disposição expressa nesse sentido nas normas institucionais, caberá à assembleia geral deliberar sobre a cobrança da multa, por dois terços, no mínimo, dos condôminos restantes.

Mas será que há a possibilidade de um condômino alterar a fachada externa da sua unidade? De acordo com o art. 10, §2º da Lei nº 4.591/64 sim, entretanto todos os demais condôminos devem aceitar a modificação pretendida. Vejamos o texto da lei:

§2º. O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (Vetado) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

De acordo com Carlos Roberto Gonçalves, em seu livro Direito Civil Brasileiro, Volume 5: Direito das Coisas, 7ª ed., São Paulo: Saraiva, 2012, p. 285-286:

“O terceiro dever é o de não modificar a forma nem a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (CC, art. 1.336, III). Desse modo, nenhum condômino pode alterar a fachada do edifício, pintar suas paredes e esquadrias externas em cor diversa da nele empregada ou realizar qualquer modificação arquitetônica. Qualquer alteração depende da aquiescência da unanimidade dos condôminos, como exige a Lei n. 4.591/64 no seu art. 10, § 2º, que continua em vigor ante a ausência de disposição expressa a esse respeito no novo Código Civil.
 
Observa, todavia, J. Nascimento Franco que 'o que se proíbe é a alteração nociva e capaz de deteriorar o perfil originário da fachada e não propriamente inovações modernizadoras ou úteis aos moradores. A solução é casuísta e, assim, depende da cada situação concreta a ser verificada em perícia, motivo pelo qual em tais hipóteses não se tem admitido julgamento antecipado, com sacrifício dessa prova fática essencial'.
 
Tem-se admitido, efetivamente, afirma o mencionado autor, pequenas alterações nas fachadas e seu aproveitamento para colocação, nas janelas e sacadas, de grades ou redes de proteção, persianas ou venezianas de material diferente (esquadrias de alumínio) do utilizado no restante da fachada, principalmente quando, com o passar do tempo, o material originariamente utilizado não mais existe no mercado, ou quando seu uso se torna obsoleto.”

Não obstante tal conclusão, o correto é que o condômino interessado em alterar ou modificar a fachada externa de sua unidade sempre faça uma consulta prévia ao síndico e até mesmo à assembleia de moradores sobre a sua intenção, pois assim serão evitados desentendimentos, discussões, brigas e gastos desnecessários, tanto por parte do condômino quanto por parte do condomínio.

*Escrito por Fabio Sagot
Advogado Bahia Salvador Itapuã Piatã