São três os diplomas normativos que tratam acerca da representação do condomínio edilício em Juízo: Lei nº 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), Lei nº 5.869/73 (Código de Processo Civil) e a Lei nº 10.406/02 (Código Civil).

Seguindo uma sequência cronológica, será analisada inicialmente a Lei nº 4.591/64, que em seu art. 22 esclarece:

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os atos de defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
(…)

Já o Código de Processo Civil assim aborda o tema:

Art. 12. Serão representados em juízo, ativa e passivamente:
(..)
IX - o condomínio, pelo administrador ou pelo síndico.

Por sua vez, o Código Civil, em seu art. 1.348, inciso II, assim dispõe:

Art. 1.348. Compete ao síndico:
(...)
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
(…)
 
Sobre o tema, ensina Carlos Roberto Gonçalves (2012, p. 290-291):

Os interesses comuns dos condôminos reclamam um administrador. Compete ao síndico, como tal, dentre outras atribuições (CC, art. 1.348), representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele (inciso II). Não faz jus a remuneração se não estiver regularmente prevista. Pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio. Geralmente, são empresas especializadas, podendo ser a mesma que administra o condomínio.

O síndico representa a coletividade condominial, agindo em nome alheio nos limites da convenção e sob a fiscalização da assembleia, praticando os atos de defesa dos interesses comuns. Nas ações movidas contra o condomínio é ele citado e tem poderes para representar e defender a comunidade. Do poder de representação do condomínio em juízo resulta que a decisão proferida faz coisa julgada contra ou a favor, sendo oponível aos condôminos individualmente, não obstante não tenham sido partes no feito, porém nos limites em que o objeto da ação esteja adstrito aos interesses comuns.

Não podemos deixar de mencionar, entretanto, o §2º do art. 1.348 do Código Civil que, na realidade, é o cerne de tantas controvérsias existentes no âmbito jurídico, tendo em vista que: (i) muitos advogados de condomínios edilícios simplesmente não concordam com o conteúdo da norma; (ii) alguns Magistrados interpretam a norma de forma restritiva, dificultando, por vezes, a defesa dos interesses do condomínio em Juízo1; (iii) um número considerável de empresas administradoras de condomínios, e que também oferecem o “serviço de síndico profissional”, desconhecem tal dispositivo legal e em muitas oportunidades fazem com que os condomínios para os quais prestam os seus serviços sejam representados em audiências por seus próprios prepostos, de forma irregular ressalte-se. 
 
Pois bem, assim está redigido §2º do art. 1.348 do Código Civil:

(...)
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
(...)

De uma simples leitura do dispositivo, verifica-se que a assembleia de condôminos pode autorizar o síndico a transferir para terceiros os poderes de representação do condomínio em Juízo. Por lógico, como a próprio texto de lei ressalva, isso não poderá acontecer se a convenção do condomínio não permitir tal prática2.

Cumpre observar que a assembleia de condôminos deve ser convocada especialmente pra esse fim, consoante dispõe o art. 1.349 do Código Civil:

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
 
Noutro ponto, sobre a possibilidade de ser eleito síndico pessoa jurídica, o art. 22, §4º, da Lei nº 4.591/64 assim estabelece:

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
(...)
§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
(…)

Assim, levando em consideração os dispositivos legais acima reproduzidos e que tratam da representação do condomínio edilício em Juízo, uma questão de suma importância precisa ser enfrentada: Como ocorrerá a representação do condomínio em Juízo se o síndico for uma pessoa jurídica?

A questão ganha relevo nos tempos atuais, sobretudo em razão do grande número de “síndicos profissionais” existentes nos condomínios residenciais e empresariais. Muitos desses síndicos, como se percebe na prática, são sociedades empresárias limitadas ou empresários individuais.

Com relação ao empresário individual penso ser a questão mais simples, pois caberá ao próprio empresário, na qualidade de síndico, representar o condomínio em audiência, mesmo porque: “A jurisprudência do STJ já se posicionou no sentido de que a empresa individual é mera ficção jurídica, criada para habilitar a pessoa natural a praticar atos de comércio, com vantagens do ponto de vista fiscal” 3.

Exceção a essa regra seria aquela prevista no art. 1.348, §2º, do Código Civil e já comentada acima, hipótese em que a assembleia autoriza o síndico a transferir para terceiro os poderes de representação do condomínio. Penso, assim, que uma simples carta de preposição por meio da qual o empresário individual nomeia pessoa de sua confiança para representar o condomínio em Juízo, não dispensa a formalidade exigida pela lei civilista, consistente numa aprovação da assembleia de condôminos prévia à transferência dos poderes de representação.

Já com relação às sociedades empresárias limitadas a questão não é tão simples, pois como se sabe tais sociedades são formadas por no mínimo duas pessoas naturais, de modo que se faz necessário observar o disposto no Código Civil acerca da administração da sociedade limitada (órgão da pessoa jurídica que manifesta a sua vontade):

Art. 1.060. A sociedade limitada é administrada por uma ou mais pessoas designadas no contrato social ou em ato separado.

Parágrafo único. A administração atribuída no contrato a todos os sócios não se estende de pleno direito aos que posteriormente adquiram essa qualidade.

Art. 1.061. A designação de administradores não sócios dependerá de aprovação da unanimidade dos sócios, enquanto o capital não estiver integralizado, e de 2/3 (dois terços), no mínimo, após a integralização.

Verifica-se, desse modo, que a sociedade limitada pode ser administrada por seu(s) sócio(s) ou ainda por um “não sócio”, nos termos do art. 1.061 do CC/02, acima reproduzido. 
 
É cediço que nas sociedades limitadas menores é comum que a administração da pessoa jurídica seja atribuída a todos os sócios, sendo tal regra estabelecida no próprio ato constitutivo. Entretanto, o mais correto é analisar caso a caso, observando no contrato social a quem compete manifestar as vontades da pessoa jurídica. Entendo, da mesma forma, que uma mera carta de preposição assinada pelo representante da sociedade empresária limitada (síndico), desvinculada da aprovação da assembleia de condôminos para que o síndico delegue poderes de representação, nos termos do §2º do art. 1.348 do CC/02, não é suficiente para tornar regular a representação do condomínio em Juízo por meio de um preposto.

Entendimento contrário a este levaria a uma infringência direta do disposto nos artigos 1.348 e 1.349 do Código Civil Brasileiro, pois o que deve ser levado em conta, a nosso ver, é que a entidade que está sendo representada por aquele preposto não é a sociedade empresária limitada que exerce a função de síndico, e sim o condomínio que contratou tal pessoa jurídica e que compõe um dos polos da ação judicial. Devem, portanto, ser aplicadas na íntegra as regras dispostas nos artigos acima citados. Em abono desse entendimento temos o enunciado nº 111 do Fórum Nacional de Juizados Especiais (FONAJE), que assim está redigido: “O condomínio, se admitido como autor, deve ser representado em audiência pelo síndico, ressalvado o disposto no § 2° do art. 1.348 do Código Civil”4.

Todavia, o que se percebe muitas vezes, na prática, é a falta de preocupação dos condôminos e dos síndicos, pessoas físicas (naturais) ou jurídicas, com a representação do condomínio em Juízo, em especial nas diversas ações de cobrança de cotas condominiais propostas contra condôminos inadimplentes e que tramitam nos Juizados Especiais Cíveis. Parece até mesmo que alguns advogados e síndicos entendem que a simplicidade e informalidade previstos no art. 2º da Lei nº 9.099/95 (princípios que regem o processo no âmbito dos Juizados Especiais), permitem que o condomínio seja representado em audiência por preposto munido de simples carta de preposição e desvinculada de qualquer ata de assembleia contendo a indispensável aprovação prevista no §2º do art. 1.348 do Código Civil. 
 
O desrespeito às formalidades previstas em lei apenas desencadeiam, na grande maioria dos casos, a extinção das ações sem resolução do mérito (quando autor o condomínio) ou a decretação da revelia (quando o condomínio figura como réu), com os inegáveis prejuízos ao condomínio, decorrentes de tais decisões. Como exemplo, cito as ementas dos seguintes julgados:

CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE EXTINÇÃO POR AUSÊNCIA DA PARTE AUTORA. DEFEITO DE REPRESENTAÇÃO. AUSÊNCIA DO SÍNDICO. SUBSINDICO SEM PODERES DE REPRESENTAÇÃO. ART. 12, INCISO IX DO CPC. COMPETE AO SÍNDICO A REPRESENTAÇÃO ATIVA E PASSIVA DO CONDOMÍNIO EM JUÍZO. DA MESMA FORMA ESTABELECE A LEI Nº 4.591/64, ART. 22, §1º.
1. A ata de audiência do evento nº 13 revela a ausência do síndico na audiência de conciliação, apenas se fazendo presente o subsíndico sem poderes de representação. A substituição não é automática, como quer fazer crer as razões recursais, mas sim pode haver a transferência, total ou parcial, dos poderes de representação pelo síndico, desde que obedecido o quanto preceituado no art. 1.348, §2º, do Código Civil.
2. A questão envolve matéria de ordem pública, o que impõe a apreciação ex offício, independentemente de impugnação da parte ex adversa.
3. Incide na espécie o Enunciado 111 do FONAJE: O condomínio, se admitido como autor, deve ser representado em audiência pelo síndico, ressalvado o disposto no §2° do art. 1.348 do Código Civil (nova redação – XXI Encontro – Vitória/ES
4. Sentença mantida. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO.
(TJBA, PROCESSO Nº: 0172715-84.2010.8.05.0001, 4ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS, RELATOR(A): JUIZ(A) MARTHA CAVALCANTI SILVA DE OLIVEIRA, DATA DE JULGAMENTO: 01.10.2015)
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CONDOMÍNIO. AÇÃO CAUTELAR. ILEGITIMIDADE ATIVA DO ANTIGO SÍNDICO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL NÃO REGISTRADA. OBRIGATORIEDADE CONTRA TERCEIROS. AUSÊNCIA DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO. EXTINÇÃO SEM EXAME DO MÉRITO. APELAÇÃO. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE. SENTENÇA PROFERIDA EM CONSONÂNCIA COM ELEMENTOS CARREADOS PARA OS AUTOS E LEGISLAÇÃO EM VIGOR. IRRESIGNAÇÃO IMOTIVADA. RECURSO IMPROVIDO. A PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO IMPÕE SEU CONHECIMENTO. O CONDOMÍNIO É REPRESENTADO EM JUÍZO POR SEU ADMINISTRADOR, OU SÍNDICO ELEITO, FORMA DO INCISO IX DO ART. 12 DO CPC. O EX-SINDICO, EIS QUE ENCERRADO O MANDATO, NÃO TEM LEGITIMIDADE PARA REPRESENTAR O CONDOMÍNIO EM JUÍZO CONTRA TERCEIROS. A CONVENÇÃO CONDOMINIAL NÃO REGISTRADA SÓ TEM VALIDADE ENTRE OS CONDÔMINOS, SENDO IMPRESCINDÍVEL SEU REGISTRO CONTRA TERCEIROS. A FALTA INJUSTIFICADA DE CUMPRIMENTO DE DECISÃO JUDICIAL DE REGULARIZAÇÃO DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DO CONDOMÍNIO, NO PRAZO ESTIPULADO, IMPÕE A EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM JULGAMENTO DE MÉRITO, COM BASE NO ARTIGO 267, INCISO IV, COMBINADO COM O §3° AMBOS DO CPC.
(TJBA, Apelação nº 18398-0/2000, Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível, Relatora: Des. Lícia de Castro L. Carvalho, Data do Julgamento: 10/01/2006)
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COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. REPRESENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO. SÍNDICO. ATA DE ELEIÇÃO SEM A ASSINATURA DOS CONDÔMINOS PRESENTES NA ASSEMBLEIA, SEM INDICAÇÃO DO PRAZO DO MANDATO E DO NÚMERO DE CONDÔMINOS PRESENTES. DOCUMENTO QUE NÃO COMPROVA A REGULARIDADE DA REPRESENTAÇÃO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. Na forma do art. 12, IX do CPC, o condomínio será representado pessoalmente pelo síndico ou administrador. A prova de que quem assinou o mandato outorgado ao advogado foi o síndico é a ata da assembleia que o elegeu, devendo constar da mesma a assinaturas dos condôminos participantes da reunião, a indicação dos mesmos ou a lista de presença. Sem tais documentos não há como se verificar se aquele que firmou o instrumento procuratório tem legitimidade para representar o condomínio em juízo, já que impossível se constatar se esta foi a vontade dos condôminos. Recurso provido para reformar a sentença e julgar extinto o processo sem resolução do mérito, condenando o condomínio ao pagamento das custas processuais e honorários de advogados no percentual de 10% do valor da causa.
(TJRJ, APELAÇÃO Nº 17710-92/2009-0202, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, RELATOR: DES. LINDOLPHO DE MORAIS MARINHO, DECISÃO MONOCRÁTICA, Data de Julgamento: 06/10/2014)
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DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DO SÍNDICO NA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO, INSTRUÇÃO E JULGAMENTO. APLICAÇÃO DO ENUNCIADO 90 DO FONAJE E ART. 51, inciso i DA LEI Nº 9.099/95. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
(Recurso Inominado Nº 201401004292, Turma Recursal do Estado de Sergipe, Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, Brígida Declerc Fink, RELATOR, Julgado em 23/10/2014)
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APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. DEFEITO DE REPRESENTAÇÃO. CASO EM QUE O APELANTE NÃO COMPROVOU SUA CONDIÇÃO DE SÍNDICO DO CONDOMÍNIO AUTOR. SENTENÇA MANTIDA. PROCESSO EXTINTO. Segundo preceitua o artigo 1.348 do Código Civil, o síndico representa ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, sendo a ata de sua eleição o instrumento hábil para a representação dos condôminos. No caso concreto, inexiste nos autos qualquer documento capaz de conferir legitimidade à recorrente como representante legal do autor. À UNANIMIDADE, NÃO CONHECERAM DO APELO.
(Apelação Cível Nº 70042070383, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 01/12/2011)
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CONDOMÍNIO - REPRESENTAÇÃO EM JUÍZO - SÍNDICO - ARTIGO 12, INCISO IX, DO CPC - RECONHECIMENTO - AGRAVO IMPROVIDO. O artigo 1.348, § 2°, do Código Civil autoriza o síndico transferir a outrem os poderes de representação. Todavia, exige-se aprovação da assembléia, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, especialmente convocada para essa Finalidade (art. 1.349 do CC)
(TJSP, Agravo de Instrumento 001.28.239200-1, Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 07/07/2009, Data de registro: 12/08/2009)
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CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AUSÊNCIA DO SÍNDICO NA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO E SUBSÍNDICO DESPROVIDO DE PODERES DE REPRESENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO. REVELIA.
1 - O subsíndico não dispõe de poderes para representar em Juízo o condomínio, ressalvadas as hipóteses legais. 2 - Não se admite o processamento de recurso, estando ausente pressuposto de admissibilidade consistente na representação processual do recorrente. Inteligência do artigo 41, § 2º, da Lei nº 9.099/95. Recurso não conhecido.
(Acórdão n.169037, 20020110160772ACJ, Relator: LEILA ARLANCH, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 26/11/2002, Publicado no DJU SECAO 3: 18/03/2003. Pág.: 199)

Vale salientar, entretanto, que no âmbito da Justiça do Trabalho, não obstante existir alguma divergência sobre o tema, a nosso ver predomina o entendimento segundo o qual não é obrigatória a presença do síndico em audiência como representante do condomínio, isso em razão da interpretação dada pelos juízes dessa justiça especializada ao art. 843, §1º, da CLT5. Nesse sentido:

RECURSO DE EMBARGOS REGIDO PELA LEI 11.496/07. CONDOMÍNIO. REVELIA E CONFISSÃO. EMPREGADA DA ADMINISTRADORA NA CONDIÇÃO DE PREPOSTA. INAPLICÁVEL. SÚMULA 377 DO TST. A representação em juízo do condomínio, consoante estabelece o § 1º do art. 843 da CLT, combinado com o art. 12, IX, do CPC, deve realizar-se mediante a figura do síndico ou administrador, podendo ainda fazer-se por meio de preposto por algum deles indicado. De acordo com a Súmula 377 do TST, alterada pela Resolução 146/2008, exceto quanto à reclamação de empregado doméstico, ou contra micro ou pequeno empresário, o preposto deve ser necessariamente empregado do reclamado. Assim, não cabe a adoção da ficta confessio em caso como o dos autos, em que se impugna a representação em juízo por empregada da empresa administradora do condomínio. Recurso de embargos conhecido e provido.
(E-RR - 101200-96.2006.5.15.0131, Relator Ministro: Augusto César Leite de Carvalho, Data de Julgamento: 26/05/2011, Subseção I Especializada em Dissídios Individuais, Data de Publicação: DEJT 10/06/2011)
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CONDOMÍNIO EDILÍCIO. REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. PREPOSTO. QUALIDADE DE SÍNDICO. PRESCINDIBILIDADE. Nos termos dos arts. 843, § 1º, da CLT c/c o 13, inc. IX, do CPC, a representação em juízo do condomínio deve ser realizada mediante a figura do síndico ou administrador; podendo, ainda, fazer-se por meio de preposto por algum deles indicado. Não se aplica à hipótese o art. 22, § 2º, da Lei 4.591/64, sendo, por isso, desnecessária a aprovação do preposto pela assembleia geral dos condôminos. SALÁRIO PAGO -POR FORA-. SUPRESSÃO. OFENSA AO PRINCÍPIO DA IRREDUTIBILIDADE SALARIAL. PRESCRIÇÃO PARCIAL. APLICAÇÃO DA PARTE FINAL DA SÚMULA 294 DO TST. A supressão dos valores pagos à margem dos recibos salariais (salário pago -por fora-) implica em ofensa ao art. 7º, inc. VI, da Constituição da República, que alberga o princípio da irredutibilidade salarial. Trata-se de alteração contratual tácita e ilícita que se renova mês a mês, o que faz surgir sucessivas pretensões mensais e, por isso, atrai aplicação da prescrição parcial na forma da parte final da Súmula 294 desta Corte. Recurso de Revista de que se conhece em parte e a que se dá provimento.
(RR - 362900-07.2008.5.09.0513, Relator Ministro: João Batista Brito Pereira, Data de Julgamento: 11/10/2011, 5ª Turma, Data de Publicação: DEJT 21/10/2011)
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DIREITO DO TRABALHO. CONDOMÍNIO REPRESENTADO POR PESSOA NÃO EMPREGADA. INAPLICABILIDADAE DA SÚMULA 377 DO TST. A Súmula 377 do TST aplica-se às pessoas jurídicas em geral, não se aplicando ao caso específico dos condomínios edilícios, os quais não possuem personalidade jurídica. Assim, apesar do condomínio ter Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) e atuar nas relações jurídicas com terceiros, como se fosse pessoa jurídica, esse é uma massa amorfa sem personalidade jurídica, possuindo uma personificação anômala. O Código de Processo Civil, por sua vez, em seu art. 12, IX, dispõe que o condomínio será representado em Juízo ativa e passivamente pelo administrador ou pelo síndico. Saliente-se que, devido a essa especificidade, não se aplica a Súmula 377 do TST aos condomínios. Inclusive, acaso aplicássemos estritamente a referida Súmula, nem mesmo o síndico poderia figurar como preposto do condomínio, uma vez que não é empregado do condomínio, o que afrontaria diretamente o comando legal contido no art. 12 do CPC. Válida, portanto, conforme acima demonstrado, a representação do reclamado, não havendo revelia a ser declarada. Negado provimento ao Recurso.
(TRT 6ª Região, PROC. N.º TRT. RO - 0001461-79.2012.5.06.0006, Órgão Julgador: PRIMEIRA TURMA, Relator: Desembargador SERGIO TORRES TEIXEIRA, Data de publicação: 11/06/2014)
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RECURSO ORDINÁRIO. CONDOMÍNIO. REPRESENTAÇÃO EM JUÍZO. Na Justiça do Trabalho, é admissível que o condomínio seja representado por empregada devidamente constituída como preposta, sendo desnecessária, nessa hipótese, a presença do síndico. Inteligência do artigo 843, §1°, da CLT.
(TRT 1ª Região, Recurso Ordinário 0001189-18.2011.5.01.0020, Órgão julgador: Décima Turma, Relator: Marcelo Antero de Carvalho, Data de publicação: 30.10.2012)
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CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. REPRESENTAÇÃO EM AUDIÊNCIA. PREPOSTO NÃO EMPREGADO. POSSIBILIDADE. A jurisprudência do TST tem mitigado a exigência de ser o preposto empregado em algumas hipóteses, admitindo ao condomínio fazer-se representar em audiência pelo síndico ou administrador, ou por preposto por eles indicado, ante o disposto nos arts. 843, § 1º, da CLT e 12 do CPC.
(RO 00652-2009-011-12-00-9, SECRETARIA DA 2A TURMA, TRT12, EDSON MENDES DE OLIVEIRA, publicado no TRTSC/DOE em 28/09/2010)
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REPRESENTAÇÃO EM JUÍZO DO CONDOMÍNIO - PREPOSTO - DESNECESSIDADE DE QUE A REPRESENTAÇÃO SE DÊ ATRAVÉS DO SÍNDICO - O artigo 843, parágrafo 1.º, da CLT estabelece ser facultado ao empregador fazer-se substituir pelo gerente, ou qualquer outro preposto que tenha conhecimento do fato, e cujas declarações obrigarão o proponente. Certo é que a Súmula n.º 377 do C. TST estabelece que exceto quanto à reclamação de empregado doméstico, ou contra micro ou pequeno empresário, o preposto deve ser necessariamente empregado do reclamado. Tem-se, então, que a representação do Condomínio não tinha que se dar, necessariamente, por meio do seu síndico. Tendo o reclamado indicado para preposto empregado do Condomínio, a representação em Juízo mostra-se válida. Preliminar de nulidade processual que se acolhe.
(TRT 2ª Região, RECURSO ORDINÁRIO 01430-2009-037-02-00-0, Órgão julgador: Terceira Turma, RELATOR(A): MERCIA TOMAZINHO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 24/11/2009)

Verifica-se, assim, que nos processos em trâmite na Justiça Obreira não há a obrigação de que o síndico compareça às audiências, podendo o condomínio ser representado no ato solene por preposto designado pelo síndico e munido de carta de preposição.

Por fim, cumpre ressaltar que, não obstante a administração condominial ter evoluído bastante nos últimos anos, consequência lógica da evolução da própria sociedade moderna, não se deve confundir um condomínio edilício com uma empresa, por mais profissional que seja o síndico ou organizado seja o edifício. Existem normas legais específicas que tratam acerca do condomínio edilício e de sua representação judicial e que são diferentes daquelas aplicáveis às sociedades empresárias, conforme exposto acima. Tais normas devem ser lembradas e obedecidas, pois o desrespeito às mesmas, como dito, apenas causa prejuízos ao condomínio, seja em razão da extinção do processo sem resolução do mérito, seja em decorrência da decretação de sua revelia.

Assim, não pode o síndico simplesmente preencher uma carta de preposição e delegar poderes de representação do condomínio a um indivíduo qualquer para atuar em processos judiciais, vez que compete ao próprio síndico tal função.

A nosso ver, a solução adequada para tal questão é bem simples, em que pese a dificuldade encontrada em alguns condomínios para implementá-la. Basta que seja convocada assembleia com o especial fim de aprovar a transferência, total ou parcial, pelo síndico, dos poderes de representação do condomínio, nos termos dos multicitados artigos 1.348, §2º e 1.349 do Código Civil, ressalvados, logicamente, os casos em que a convenção do condomínio veda a delegação de tais poderes. Necessário, ainda, que a comunidade escolha um síndico com tempo hábil para resolver os problemas do condomínio e para comparecer às audiências que eventualmente existirem, principalmente se a inadimplência for alta.

*Escrito por Fabio Sagot
Advogado Bahia Salvador Itapuã Piatã

1 Alguns Juízes do TJBA exigem que a ata de assembleia contendo a aprovação para que o síndico delegue os poderes de representação do condomínio em Juízo, conforme exigido pelo art. 1.348, §2º, do Código Civil, contenham a qualificação (nome completo e número de documento de identidade) da pessoa que receberá do síndico os poderes de representação. Entendem eles que não basta estar consignado na ata de assembleia a autorização nos seguintes moldes: “Considerando o teor do art. 1.348, II e §2º do Código Civil, fica autorizado o síndico do Condomínio a transferir para outrem os poderes de representação do condomínio em Juízo, mediante a confecção e entrega de carta de preposição respectiva”. Penso ser tal exigência desnecessária e fundamentada numa interpretação equivocada do texto de lei.

2 De acordo com Gonçalves (2012, p. 291-292): “A lei não exige quorum especial para a assembleia aprovar a transferência de poderes proposta pelo síndico, o que permite concluir seja suficiente a maioria simples. A transferência de funções pode ser vedada pela convenção de condomínio, como consta da parte final do dispositivo. A ressalva é facilmente explicável: o síndico é, por definição, o órgão executivo do condomínio e, portanto, investido dos poderes de administração e representação. A transferência de poderes é excepcional e, portanto, só deve ser admitida se a convenção não a proibir”.

3 REsp 487.995/AP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/04/2006, DJ 22/05/2006, p. 191.

4 Entendo que estas mesmas considerações devem ser levadas em conta nos casos relacionados à Empresas Individuais de Responsabilidade Limitada (EIRELI), prevista no art. 980-A do Código Civil, incluído pela Lei nº 12.441 de 2011.


5 Art. 843 - Na audiência de julgamento deverão estar presentes o reclamante e o reclamado, independentemente do comparecimento de seus representantes salvo, nos casos de Reclamatórias Plúrimas ou Ações de Cumprimento, quando os empregados poderão fazer-se representar pelo Sindicato de sua categoria.

§ 1º É facultado ao empregador fazer-se substituir pelo gerente, ou qualquer outro preposto que tenha conhecimento do fato, e cujas declarações obrigarão o proponente.

(...)