A
normatização do condomínio edilício surgiu da necessidade de
serem reguladas as edificações construídas sob a forma de unidades
isoladas entre si em unidade imobiliária de maior abrangência.
Não
obstante tal matéria não ter sido disciplinada no Código Civil de
1916 e, a nosso ver, estando desatualizada na Lei nº 4.591/64
(dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações
imobiliárias), o Código Civil atual (Lei nº 10.406/02) dedicou um
capítulo exclusivo para tratar do assunto (capítulo VII, do Título
III, Livro III), em especial quanto ao uso exclusivo de área comum
do condomínio por condômino(s) determinado(s).
Nesse
contexto, e tendo em conta o equilíbrio necessário que deve
envolver o condomínio, que possui, de um lado, propriedades
exclusivas e, de outro, propriedade comum nas partes indivisas,
propõe-se o presente artigo em analisar alguns pontos tidos como
importantes para um melhor entendimento dessa questão.
Pois
bem, dispõe o art. 1.331 do Código Civil que:
Art. 1.331. Pode haver, em
edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que
são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de
utilização independente, tais como apartamentos, escritórios,
salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no
solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários,
exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou
alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização
expressa na convenção de condomínio.
§ 2º O solo, a estrutura do
prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto,
gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
§ 3º A cada unidade imobiliária
caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas
outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou
ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
§ 4º Nenhuma unidade imobiliária
pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é
parte comum, salvo disposição contrária da escritura de
constituição do condomínio.
Observa-se
que o caput do citado artigo estabelece que em edificações podem
existir partes de propriedade exclusiva e partes que são de
propriedade comum dos condôminos, constando do seu §2º que as
partes comuns são, logicamente, utilizadas em comum pelos
condôminos, não podendo ser alienadas separadamente ou divididas.
Por
sua vez, o art. 1.335, II, também do Código Civil, estabelece que
são direitos dos condôminos “usar das partes comuns, conforme a
sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos
demais compossuidores”.
Já
o art. 1.339 do mesmo diploma legal esclarece que: “Os direitos de
cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua
propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações
ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes
acessórias”.
A
grande maioria das convenções de condomínios também abordam em
seus textos as áreas destinadas ao uso comum de todos os condôminos
e destacam que tais locais devem estar sempre livres e desimpedidos,
proibindo expressamente o depósito ou guarda de bens e objetos,
mesmo que temporariamente.
Entretanto,
diariamente os síndicos de condomínios residenciais ou comerciais
enfrentam problemas relacionados ao uso indevido de área comum por
algum condômino. Por vezes o condômino infrator pretende até mesmo
tomar posse de determinada área comum do condomínio, com o nítido
interesse de privatizar área que deve ser de livre acesso de todos.
Cumpre
ressaltar que as áreas comuns de um edifício não são suscetíveis
de usucapião. Após a instituição das áreas comuns do edifício
pela convenção do condomínio edilício, não pode um dos
condôminos, sem aprovação da assembleia, apropriar-se de parcela
dessa área, alterando, pois, unilateralmente a convenção.
Vale
ressaltar, ainda, que eventual permissão concedida pelo síndico ou
outro membro do corpo administrativo ao condômino para a guarda
temporária de bens pessoais em área comum (garagem, hall de
entrada, corredores etc), não é motivo suficiente para que ocorra a
"privatização" de área destinada ao efetivo uso comum de
todos os condôminos. Tal permissão isolada e, na maioria das vezes
dada verbalmente, não fornece ao condômino beneficiado um título
de posse das áreas comuns ocupadas temporariamente.
E
mais, a ocupação de áreas comuns com o consentimento tácito do
síndico e demais condôminos, ainda que durante anos, decorre de
atos de mera tolerância e se reveste de precariedade ante a
proibição contida na norma legal e institucional, pois sabe-se que
o uso exclusivo de área comum por algum condômino só ocorre
regularmente quando há aprovação prévia da assembleia, nesse caso
para alterar a convenção do condomínio para fazer constar tal
permissão, ou quando a própria escritura de constituição do
condomínio prevê tal utilização privativa, inteligência do art.
1.331, §5º do Código Civil.
Assim,
a ocupação de áreas comuns por algum condômino sem a anuência
dos demais desrespeita as normas contidas na própria lei civil e nas
convenções.
Postado
por Fabio Sagot
Advogado
Bahia Salvador Itapuã Piatã
