A normatização do condomínio edilício surgiu da necessidade de serem reguladas as edificações construídas sob a forma de unidades isoladas entre si em unidade imobiliária de maior abrangência.



Não obstante tal matéria não ter sido disciplinada no Código Civil de 1916 e, a nosso ver, estando desatualizada na Lei nº 4.591/64 (dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), o Código Civil atual (Lei nº 10.406/02) dedicou um capítulo exclusivo para tratar do assunto (capítulo VII, do Título III, Livro III), em especial quanto ao uso exclusivo de área comum do condomínio por condômino(s) determinado(s).



Nesse contexto, e tendo em conta o equilíbrio necessário que deve envolver o condomínio, que possui, de um lado, propriedades exclusivas e, de outro, propriedade comum nas partes indivisas, propõe-se o presente artigo em analisar alguns pontos tidos como importantes para um melhor entendimento dessa questão.



Pois bem, dispõe o art. 1.331 do Código Civil que:



Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.




§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.


§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.



§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.



§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.



§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.



Observa-se que o caput do citado artigo estabelece que em edificações podem existir partes de propriedade exclusiva e partes que são de propriedade comum dos condôminos, constando do seu §2º que as partes comuns são, logicamente, utilizadas em comum pelos condôminos, não podendo ser alienadas separadamente ou divididas.



Por sua vez, o art. 1.335, II, também do Código Civil, estabelece que são direitos dos condôminos “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.



Já o art. 1.339 do mesmo diploma legal esclarece que: “Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias”.



A grande maioria das convenções de condomínios também abordam em seus textos as áreas destinadas ao uso comum de todos os condôminos e destacam que tais locais devem estar sempre livres e desimpedidos, proibindo expressamente o depósito ou guarda de bens e objetos, mesmo que temporariamente.



Entretanto, diariamente os síndicos de condomínios residenciais ou comerciais enfrentam problemas relacionados ao uso indevido de área comum por algum condômino. Por vezes o condômino infrator pretende até mesmo tomar posse de determinada área comum do condomínio, com o nítido interesse de privatizar área que deve ser de livre acesso de todos.



Cumpre ressaltar que as áreas comuns de um edifício não são suscetíveis de usucapião. Após a instituição das áreas comuns do edifício pela convenção do condomínio edilício, não pode um dos condôminos, sem aprovação da assembleia, apropriar-se de parcela dessa área, alterando, pois, unilateralmente a convenção.



Vale ressaltar, ainda, que eventual permissão concedida pelo síndico ou outro membro do corpo administrativo ao condômino para a guarda temporária de bens pessoais em área comum (garagem, hall de entrada, corredores etc), não é motivo suficiente para que ocorra a "privatização" de área destinada ao efetivo uso comum de todos os condôminos. Tal permissão isolada e, na maioria das vezes dada verbalmente, não fornece ao condômino beneficiado um título de posse das áreas comuns ocupadas temporariamente.



E mais, a ocupação de áreas comuns com o consentimento tácito do síndico e demais condôminos, ainda que durante anos, decorre de atos de mera tolerância e se reveste de precariedade ante a proibição contida na norma legal e institucional, pois sabe-se que o uso exclusivo de área comum por algum condômino só ocorre regularmente quando há aprovação prévia da assembleia, nesse caso para alterar a convenção do condomínio para fazer constar tal permissão, ou quando a própria escritura de constituição do condomínio prevê tal utilização privativa, inteligência do art. 1.331, §5º do Código Civil.



Assim, a ocupação de áreas comuns por algum condômino sem a anuência dos demais desrespeita as normas contidas na própria lei civil e nas convenções.



Postado por Fabio Sagot

Advogado Bahia Salvador Itapuã Piatã