De acordo com o art. 19 da Lei nº 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias):

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Já o Código Civil, em seu art. 1.336, IV, assim dispõe:

Art. 1.336. São deveres do condômino:
(…)
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

De uma leitura dos dispositivos legais acima citados verifica-se que cada condômino pode usufruir de sua unidade da forma como bem entender, desde que, logicamente, respeite as normas de boa vizinhança e não utilize seu imóvel de modo prejudicial ao sossego, saúde e segurança dos demais moradores do edifício.


Entretanto, com base em tais normas, como se deve concluir pela utilização (ir)regular da propriedade por aquele condômino que cria animais em seu apartamento?

Com bem decidiu o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp. nº 12.166/RJ em 07.04.1992, a possibilidade de permanência de animais em apartamento reclama distinções: a saber: a) se a convenção de condomínio é omissa a respeito; b) se a convenção é expressa, proibindo a guarda de animais de qualquer espécie; c) se a convenção é expressa, vedando a permanência de animais que causam incômodo aos condôminos.

Assim, se a convenção for omissa quanto à possibilidade de criação de animais nos apartamentos, tal conduta acaso existente não poderá ser reprimida pelo síndico ou demais condôminos, salvo se infringir o disposto nas normas acima transcritas. Até porque ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei“ (art. 5º, II, da CF/88).

Caso a convenção proíba aos condôminos a criação de animais de qualquer espécie em suas unidades, penso que, a princípio, a norma institucional deve ser obedecida por todos, até porque foi a própria coletividade que optou por estabelecer tal norma de conduta. Nesse sentido:

CIVIL. CONDOMINIO. ANIMAL EM APARTAMENTO. A PROPOSITO DE ANIMAL EM APARTAMENTO, DEVE PREVALECER O QUE OS CONDOMINOS AJUSTARAM NA CONVENÇÃO. EXISTENCIA NO CASO DE CLAUSULA EXPRESSA QUE NÃO ATRITA COM NENHUM DISPOSITIVO DE LEI. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
(STJ, REsp 161.737/RJ, Rel. MIN. COSTA LEITE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/04/1998, DJ 08/06/1998, p. 103)

Ainda nesse sentido, merece transcrição a ementa de julgado proferido pela Terceira Turma Recursal dos Juizados Especiais do Estado da Bahia:

RECURSOS INOMINADOS. AÇÃO PROPOSTA EM FACE DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO POR LOCATÁRIA PLEITEANDO O DIREITO DE MANUTENÇÃO DE ANIMAL (CADELA) DE MÉDIO PORTE EM APARTAMENTO, BEM COMO ANULAÇÃO DE MULTA NO VALOR DE R$ 153,00 (CENTO E CINQUENTA E TRÊS REAIS) E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. EDIFÍCIO COM APENAS TRÊS ANDARES E TREZE APARTAMENTOS. ALEGAÇÃO DA RÉ DE RECLAMAÇÃO DOS DEMAIS MORADORES QUANTO AOS LATIDOS DO ANIMAL E A SUPOSTOS EPISÓDIOS DE TENTATIVA DE ATAQUE DO ANIMAL A MORADORES. PROIBIÇÃO EXPRESSAMENTE ESTABELECIDA PELA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO, NO SEU ARTIGO 5º, ALÍNEA “N”. ALEGAÇÃO DE DESCONHECIMENTO DO TEOR D CONVENÇÃO QUE NÃO ASSISTE À PARTE AUTORA, QUE RESIDE HÁ SETE ANOS NO IMÓVEL. VINCULAÇÃO ÁS NORMAS CONDOMINIAIS, APROVADAS EM CONFORMIDADE COM A LEI CIVIL. PEDIDO CONTRAPOSTO FORMULADO PELO CONDOMÍNIO QUE NÃO SE REFERE A COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMPOSSIBILIDADE. ENUNCIADO Nº 09 DO FONAJE. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA MULTA NOS TERMOS DO ART. 38º DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. JULGAMENTO CONFORME O DISPOSTO NO ART. 46, SEGUNDA PARTE, DA LEI Nº. 9.099/95, SERVINDO A SÚMULA DO JULGAMENTO COMO ACÓRDÃO. IMPROVIMENTO DOS RECURSOS.
(TJBA, PROCESSO Nº 0057867-45.2014.8.05.0001, 3ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS, RELATOR: JUIZ MARCELO SILVA BRITTO, DATA DE JULGAMENTO: 04.11.2015)

Entretanto, casos em que o condômino cria animais que nenhum incômodo causam aos demais moradores são discutíveis no judiciário, mesmo com a existência de norma institucional proibitiva na convenção. Exemplo disso seria a criação de peixes num pequeno aquário ou ainda a criação de um pequeno hamster por algum condômino. Entendo que em tais casos não há se falar em proibição, mesmo tendo a convenção norma expressa nesse sentido.

Noutro ponto, se a convenção proibir apenas a permanência de animais que causam incômodo aos condôminos, os problemas decorrentes de tal conduta deverão ser resolvidos com bastante lucidez pelo síndico e assembleia de moradores ou, se judicialmente, com base no ônus da prova, ou seja, precisará o condomínio comprovar nos autos do processo que o animal efetivamente causa incômodo aos demais condôminos. Do outro lado, precisará o condômino, dono do animal, comprovar exatamente o contrário, que ele não causa nenhum incômodo.

Assim, ao optar por adquirir ou alugar um apartamento num condomínio, deve o(a) interessado(a) analisar o teor da convenção e regimento interno, pois ficará vinculado(a) ao disposto em tais estatutos, não podendo simplesmente se recusar ao seu cumprimento após se mudar para a nova residência.

Escrito por Fabio Sagot
Advogado Bahia Salvador Itapuã Piatã